Zonas tensionadas, pequeños propietarios, grandes tenedores son solo tres de los términos que la entrada en vigor, el 26 de mayo de 2023, de la Ley por el Derecho a la Vivienda, ha introducido en nuestro lenguaje habitual y que regula cuestiones esenciales que afectan a propietarios, inquilinos, hogares vulnerables y grandes empresas del sector inmobiliario.
Estos son sus diez puntos clave:
1. ¿A quién afecta?
A casi todo el mundo que resida en territorio español y que tenga una vivienda en propiedad o en alquiler.
2. Las figuras del gran tenedor y propietario: diferencias
- Gran tenedor: persona o empresa que tenga en propiedad cinco o más vivienda. Hasta ahora esa denominación se recibía a partir de 10 o más inmuebles.
- Pequeño propietario: persona o empresa con menos de cinco viviendas.
3. Zonas tensionadas contra precios por las nubes
Las zonas tensionadas son áreas, barrios o lugares donde el precio del alquiler es muy superior a la media. Pues bien, la Ley de Vivienda quiere limitar los precios en dichas zonas y cede a las administraciones autonómicas y locales -comunidades autónomas y ayuntamientos- la potestad para declararlas tensionadas si cumplen dos requisitos:
- Que el precio de la vivienda haya aumentado tres puntos porcentuales el valor del IPC en los últimos cinco años.
- Que el pago de la compra, hipoteca o alquiler en la zona supere el 30% de los ingresos netos de la renta media de la población que reside allí.
4. Adiós al IPC como índice de referencia
La revalorización de los alquileres deja de vincularse al Índice de Precios al Consumo (IPC) a la hora de actualizar los alquileres. A partir de ahora se establecen topes:
- Incremento máximo del 2% de la actualización del alquiler en 2023
- Este tope se eleva al 3% en 2024.
- En 2025 la ley indica que se establecerá una nueva cifra que siempre será inferior al IPC y que será definida por el Instituto Nacional de Estadística (INE).
Estos límites son aplicables a las actualizaciones de contratos, pero si se trata de uno nuevo la cosa cambia: el propietario tiene libertad para establecer el precio que considere adecuado, salvo si se trata de una zona tensionada, donde habrá límites.
5. Castigo a las viviendas vacías
Con la nueva norma también nace una nueva carga fiscal para las propiedades vacías. Habrá un recargo en el IBI que puede llegar hasta el 150% según los casos como, por ejemplo, casas vacías cuyos caseros tengan al menos cuatro inmuebles en el mismo municipio.
6. Novedades fiscales
Estas son las principales y entrarán en vigor a partir del 1 de enero de 2024.
- La reducción del IRPF a propietarios de viviendas que se destinan a alquiler habitual baja del 60 al 50% pero se introducen otras deducciones.
- Reducción del 90% para el propietario que rebaje en más de un 5% el alquiler a su inquilino respecto al contrato firmado con anterioridad ea ese mismo inquilino cuando la casa esté en una zona tensionada.
- Reducción del 70% para:
Los dueños que alquilen la vivienda por primera vez y lo hagan a jóvenes de entre 18 y 35 años.
Cuando el arrendatario es una Administración o entidad sin ánimo de lucro que destine el inmueble a un alquiler social.
- Reducción del 60% para viviendas que hayan sido rehabilitadas en los dos años anteriores.
7. Los gastos de la inmobiliaria los pagará el propietario
Hasta la llegada de esta ley, en muchos casos los gastos de gestión inmobiliaria repercutían en el arrendatario. A partir de ahora, serán asumidos por la persona que arrienda la vivienda.
8. Más protección a los desahucios
Los inquilinos considerados vulnerables podrán acogerse a una prórroga extraordinaria de un año y será más complicado ejecutar un desahucio. La ley mejora la protección de las familias vulnerables y está previsto aplicar un sistema de arbitraje entre arrendador y arrendatario. En todos los casos será obligatorio comunicar el día y hora de los procedimientos.
9. Más vivienda social
Se favorece la reserva de suelo público por distintas vías:
- Regulación de los parques públicos de vivienda para evitar operaciones de venta a fondos de inversión
- Calificación indefinida de la vivienda protegida para garantizar siempre un periodo de, al menos, 30 años
- Porcentaje mínimo del 50% para vivienda en alquiler dentro del suelo de reserva para vivienda protegida e incremento de los porcentajes de reserva de suelo para vivienda protegida, del 30 al 40% en el suelo urbanizable, y del 10 al 20% en suelo urbano no consolidado
- Elaboración y mantenimiento de un inventario del parque público de vivienda
10. Barra libre para los alquileres turísticos
La Ley de Vivienda pasa de largo por esta modalidad de arrendamientos y no establece medidas concretas ni topes de precios (salvo los ya referidos a las denominadas zonas tensionadas).
