El Consejo de Ministros del pasado 21 de abril aprobó un plan de medidas extraordinarias para el pago de alquileres de locales de negocios de autónomos, profesionales y pymes cuya actividad se ha suspendido o reducido drásticamente por la crisis sanitaria y que carecen de capacidad.

Son muchos los expertos que consideran que el Gobierno se ha quedado corto porque la norma solo se refiere a los autónomos y pymes por lo que no afecta a cualquier otro empresario que no cumpla estos requisitos.

El Real Decreto-Ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo regula el procedimiento para imponer a las partes una modulación del pago de las rentas de los alquileres de locales que se extiende hasta los dos años.

En caso de aplicarse la moratoria para este tipo de arrendamientos, también se prevé la no ejecución de garantías de pago, tales como avales bancarios o seguros de impago de alquiler, entre otras.

El Real-Decreto establece lo siguiente:

  • LA MORATORIA SE PUEDE PEDIR POR UN MÁXIMO DE 4 MESES:

Si el arrendador es una empresa o un gran tenedor (se considera gran tenedor el titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados). El arrendatario -en este caso pyme o autónomo- podrá solicitar en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del Real Decreto (23 de abril) una moratoria que se aplicará de manera automática y que afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con el impacto provocado por el Covid-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses.

Dicha renta se aplazará, sin penalización ni intereses, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo a lo largo del cual continúe la vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas.

  • Si el arrendador es un pequeño propietario, el arrendatario -en este caso pyme o autónomo- podrá solicitarle, en el plazo de un mes desde el 23 de abril de 2020, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta siempre que esta moratoria o la rebaja de la renta no se hubiera acordado por ambas partes previamente. Tanto inquilino como arrendador podrán disponer de la fianza para pagar total o parcialmente alguna mensualidad de la renta. En caso de disponer de la fianza, el arrendatario deberá reponerla en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo fuera inferior a un año.

EN CASO DE MORATORIA O CONDONACIÓN EN EL PAGO ¿DEBO INGRESAR EL IVA?

 Si arrendador y arrendatario acuerdan la suspensión del contrato de alquiler o una moratoria, suspensión o carencia en el pago de la renta, como puede ser en el caso del cierre temporal del negocio por el estado de alarma, no se producirá el devengo del IVA durante dicha suspensión, moratoria o carencia. La acreditación de tal acuerdo podrá ser efectuada por cualesquiera de los medios de prueba admitidos en derecho, los cuales serán valorados por la AEAT.

 SI SE ACUERDA UNA REBAJA EN EL IMPORTE DE LA RENTA ¿EL IVA A REPERCUTIR ES TAMBIÉN MENOR?

Si se acuerda una reducción en el importe del alquiler, el IVA será el 21% del importe de la nueva renta acordada. La acreditación de tal acuerdo podrá ser efectuada por cualesquiera de los medios de prueba admitidos en derecho, los cuales serán valorados por la AEAT.

REQUISITOS PARA SOLICITAR LA MORATORIA:

 Para autónomos: estar afiliado y en situación de alta en la fecha de la declaración del estado de alarma, el 14 de marzo, en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos, en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o en una de las mutualidades sustitutorias del Régimen Especial de Trabajadores Autónomos (RETA).

Demostrar que la actividad ha sido suspendida por el estado de alarma y acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se pide el aplazamiento del pago en, al menos, un 75% en relación a la factura media mensual del trimestre respecto al mismo período del año anterior.

 Para pymes: El total de las partidas del activo de la pyme no pueden superar durante dos ejercicios consecutivos los cuatro millones de euros o bien que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros durante dos años consecutivos o que el número medio de trabajadores durante el ejercicio no sea superior a 50. Las pymes también deberán probar que su actividad ha quedado suspendida tras la entrada en vigor del estado de alarma.

Si mantiene la actividad, la pyme deberá acreditar la reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita la moratoria en, al menos un 75%, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

DOCUMENTACIÓN:

 Si el inquilino sigue con actividad:

Deberá presentar una declaración responsable en la que, en base a la información contable y de ingresos y gastos, haga constar la reducción de la facturación mensual en, al menos, un 75%, en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior”.

Cuando el arrendador lo pida, el inquilino tendrá que mostrar sus libros contables al propietario para acreditar la reducción de la actividad.

Si el inquilino ha suspendido la actividad:

Deberá presentar un certificado expedido por la Agencia Tributaria o el órgano competente de la comunidad autónoma sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.

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